Pourquoi le crowdfunding immobilier est-il intéressant pour le promoteur immobilier ?

Avantages crowdfunding immobilier pour le promoteur immobilier

Maîtriser et optimiser le montage financier de son opération (OP) est l’élément fondamental pour tout promoteur immobilier, en vue de la mener à terme et de réaliser une marge justifiant le risque (administratif, financier, commercial, juridique) pris au travers de l’opération. Le crowdfunding ou financement participatif en immobilier récemment apparu en France a pour vocation d’apporter une source de financement innovante, alternative et complémentaire aux promoteur immobilier.

I. Montage financier d’une opération de promotion immobilière

Le montage d’une opération immobilière (achat de terrain, études, travaux, frais administratifs, taxes, communication, commercialisation) génère un besoin de financement important.
Les promoteurs disposent de 3 sources de financement le plus souvent complémentaires :

        1. Les Fonds propres ou apport personnel

Il est requis un niveau minimal de 10% à 20% du besoin en financement total d’une opération pour monter un projet immobilier. Ces fonds propres sont apportés par le promoteur ou le tour de table d’associés qu’il a réunis.

        2. Le crédit promoteur :

Le complément du besoin en financement se fait sous forme d’un crédit promoteur correspondant à une avance de trésorerie consentie par une banque sur une période de 12 à 36 mois selon le projet immobilier, sa taille et la durée de sa commercialisation.

Dans la pratique la ligne de crédit est mise en place pour l’acquisition du terrain, et le plus souvent les banques la conditionnent à la réalisation de 3 conditions impératives : l’obtention d’un permis de construire définitif, la libération effective des fonds propres (10 à 20%) et un niveau de pré-commercialisation jugé suffisant – de 30% à 50%.
Les sommes ainsi rendues disponibles participent au financement du terrain, des études et des travaux, sous forme de paiement direct de la banque au notaire, puis aux entreprises, jusqu’à concurrence du plafond de crédit consenti au promoteur.

         3.  La pré-commercialisation des VEFA

Suite aux difficultés rencontrées par la profession immobilière à la fin des années 90, la pré-commercialisation du programme en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) est devenue une étape obligatoire dans le montage financier d’une opération. En effet, les établissements bancaires conditionnent la mise en place de l’ avance de trésorerie à la justification par le promoteur du versement des fonds propres (10% à 20%) et à un taux minimum de pré-commercialisation du montant total de la valeur du programme, le plus souvent de 30% à 50%.

Par la suite, et dès l’achat du terrain, les clients réservataires sont appelés à signer un acte de vente en l’état futur d’achèvement et le promoteur immobilier procède à des appels de fonds auprès des acquéreurs au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

 

Description schématique du montage financier d’une opération immobilière

 

Description d'un montage financier classique

 

II. Les problématiques rencontrées par les promoteurs

  • Tous les promoteurs immobiliers n’ont pas la chance de pouvoir apporter au bon moment les fonds propres nécessaires au démarrage d’une opération. En période de reprise ou de forte activité de la construction immobilière, le promoteur manque généralement de fonds propres pour financer et lancer de nouveaux projets.
    En effet, l’apport personnel dans un montage financier correspond à un besoin de trésorerie conséquent. Traditionnellement, les fonds propres doivent s’élever à hauteur de 10% à 20% du coût total de construction de l’opération.
    L’apport personnel est souvent considéré comme le talon d’Achille des promoteurs
  • La durée de vie d’une opération immobilière s’étale de plus en plus au fil du temps.
    En effet, les délais administratifs liés au permis de construire (dépôt, instruction, purge du recours des tiers et du retrait administratif), l’allongement du cycle de production et les difficultés à contracter un crédit bancaire peuvent conduire les promoteurs à mobiliser leurs fonds propres investis jusqu’à la fin du projet, soit de 3 à 4 années.
    Cette immobilisation est une réelle problématique pour les opérateurs qui ne peuvent engager de nouveaux projets, et donc conduire leur croissance, avant de disposer de tout ou partie de leurs fonds propres à l’issue de l’opération.

III. Dans quels cas le recours au financement participatif peut-il s’avérer pertinent pour un promoteur immobilier ?

  • Lorsqu’un promoteur est dans l’incapacité de collecter suffisamment de fonds propres pour financer son opération, le crowdfunding lui permet de trouver une source alternative de financement afin de compléter son apport personnel et de lancer son projet de promotion. Cette source de financement est une vraie opportunité notamment pour les petites structures de promotion immobilière.
  • L’allongement de la durée de vie d’une opération de promotion, et donc de la durée de mobilisation des fonds propres constitue pour le promoteur un handicap à la croissance. C’est dans ce contexte précis que le financement participatif immobilier a toute sa place : cette source alternative permet au promoteur de répartir son apport personnel sur plusieurs opérations et de compléter la constitution des fonds propres nécessaires par les sommes ainsi collectées..
  • Par ailleurs, les fonds collectés par crowdfunding, permettent au promoteur d’augmenter l’effet de levier sur ses apports personnels. (Voir schéma ci-dessous)

 

Opération immobilière classique

graphiqe n°2.jpeg

Conclusion : Un promoteur immobilier investit en fonds propres la somme de 20 dans l’opération immobilière. Son apport est immobilisé pour une durée de 2 ans (durée moyenne). A la fin de cette opération, il récupère d’une part ses fonds propres, soit ici 20, et, d’autre part, la marge de l’opération soit 6 et donc au total 26

 

Opération immobilière avec l’apport du crowdfunding
Opération n°1

   graphique n°3

Opération n°2

Répartition des bénéfices d'une opération immobilière avec le crowdfunding

1/ Promoteur et investisseurs investissent pour constituer les fonds propres du projet : ici 10 + 10 = 20

2/ les investisseurs récupèrent à la fin leur investissement (ici 10) + les intérêts de leur placement sur 2 ans, (ici 10% x 10 x 2 = 2), donc au global 10 +2 = 12

3/ le promoteur récupère à la fin son apport personnel (ici 10) + la marge de l’opération (ici 6-2 = 4) , donc au global 10 + 4 = 14

Conclusion: grâce à l’apport du crowdfunding, avec une même somme initiale disponible de 20, le promoteur a pu investir sur deux opérations distinctes (OP n°1 et OP n°2) et réaliser une marge de 4 par opération, soit au global 8 au lieu de 6 sur une seule opération.

Conclusion de l’exemple :

Avec les fonds propres dont il dispose, 20, le promoteur peut :

  • Soit réaliser 1 opération en financement classique, et, au terme de 2 ans, récupérer ses fonds propres + la marge de l’opération, soit 20+6 = 26
  • Soit réaliser 2 opérations avec le concours du financement participatif, et, au terme de 2 ans, récupérer ses fonds propres augmentés de la marge résiduelle de chacun des 2 programmes, soit 4 + 4 = 8, soit au total (2×10)+ (2×4) = 28.
    Dans le même temps, à l’issue de l’opération, le promoteur restitue aux investisseurs les sommes investies, 10+10, augmentées des intérêts au taux de 10% sur 2 ans, soit 2 + 2.

Avec le concours des sommes collectées auprès d’investisseurs par la plateforme de crowdfunding, le promoteur augmente de 1/3 le rendement de ses fonds propres, et les investisseurs bénéficient d’un placement à 10% l’an sur 2 ans !

Pour conclure, le crowdfunding a un triple intérêt pour le promoteur immobilier :

  • Il lui permet de lancer de nouvelles opérations non envisagées jusqu’alors par manque de fonds propres,
  • Dynamiser l’activité globale de sa société en augmentant son chiffre d’affaires ou en relançant son activité,
  • Augmenter le rendement de ses fonds propres investis sur les opérations co-financées avec le crowdfunding tout en permettant aux investisseurs de bénéficier de rendement annuels attractifs.

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *