Critères d’analyse et de sélection des projets de financement

Critères de selection

Le crowdfunding immobilier est un placement attractif, mais pouvant présenter un certain niveau de risque. C’est pourquoi, Fundimmo s’est dès sa création entouré d’un comité consultatif indépendant composé de cinq professionnels en activité de l’immobilier. Ces derniers se réunissent au minimum une fois par mois afin d’analyser les dossiers proposés selon différents critères.

Analyse de l’opération

L’analyse des projets se distingue en six différents aspects.

Administratif

Dans un premier temps, Fundimmo s’engage à étudier et financer des opérations ayant obtenu le droit de construire, d’aménager ou démolir de manière définitive. C’est pourquoi, nous exigeons des promoteurs qu’ils fournissent l’ensemble des documents administratifs obligatoires (permis de construire, permis d’aménager, permis modificatif, etc.). Nous nous assurons également que ces derniers soient purgés de tout recours au moment de la mise en ligne de l’opération.

A cela s’ajoute l’attestation de libération (fouilles archéologiques) fournie par la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) permettant d’avaliser le lancement du chantier du projet avant son démarrage. Pour les opérations dont le chantier a démarré, la déclaration d’ouverture de chantier (DROC) déposée en mairie doit être fournie.

Certains documents peuvent également se rajouter selon la nature de l’opération (commerciale – Autorisation d’exploitation commerciale) ou si par exemple le projet est vendu intégralement ou non auprès d’un bailleur social (Agrément de la métropole).

Financier

Le comité réalise un audit approfondi sur la viabilité financière du projet et du promoteur immobilier. Le bilan de l’opération ainsi que le tableau de flux de trésorerie permettent d’analyser la structure de coûts par poste (construction, gestion, études, financiers, etc) et leur financement tout au long de l’opération jusqu’au remboursement final des fonds propres engagés par le promoteur. Les prix de vente des lots du programme sont détaillés et comparés aux prix de vente pratiqués sur les opérations similaires se trouvant dans la même zone géographique. Des simulations sur la marge finale de l’opération sont menées pour s’assurer de la viabilité de l’opération dans le cas d’une hausse des coûts de réalisation (construction en particulier) et d’une baisse des prix de vente des lots dans l’hypothèse d’un retournement conjoncturel ou d’une commercialisation ralentie des derniers lots du programme. Différents ratios financiers appuient cette évaluation.

L’obtention d’un crédit bancaire est primordiale pour que Fundimmo accepte d’accompagner un promoteur immobilier dans le cadre du financement de son opération. Naturellement, la Garantie Financière d’Achèvement (obligatoire pour lancer un programme de construction résidentielle) garantissant l’achèvement de l’opération en cas de défaillance de la société de projet ou de la maison de promotion est exigée au promoteur.

Lots du programme et commercialisation

Les projets référencés sur la plateforme justifient d’un taux de pré-commercialisation minimum de 50% en valeur pour être éligibles. Le promoteur fournit à cet effet l’ensemble des contrats de réservation ou actes de vente, la grille de vente des lots actualisée. Une moyenne de 60% est à noter sur l’ensemble des projets financés en 2016 par Fundimmo.

Les plans des lots et de masse sont analysés en corrélation avec la situation géographique du programme, des services à disposition, des transports et commerces à proximité ainsi qu’une étude concurrentielle sur d’autres programmes en cours ou à proximité.

Acquisition foncière

Fundimmo analyse en détail les compromis et les attestations notariales de la vente du foncier de l’opération (prix d’acquisition, conditions suspensives, éventuels avenants, etc.).

Technique

Le comité analyse en détail les études de pollution, géotechniques et archéologiques qui ont été commandées par le promoteur afin de s’assurer de la constructibilité du foncier de l’opération.

Assurances

Les assurances obligatoires telles que la Dommages Ouvrages, Tous Risques Chantier, Constructeur Non Réalisateur ou Responsabilité Civile doivent être souscrites au moment de la mise en ligne de l’opération – elles sont demandées au promoteur.

 

Analyse du promoteur immobilier

Une opération de qualité est tributaire d’un promoteur de qualité. C’est ainsi que pour chaque projet étudié, le comité analyse également en détail la maison de promotion :

  • Identité : présentation des dirigeants, des compétences de l’équipe, des associés intervenant dans l’opération,
  • L’historique de promotion du promoteur : années d’existence, nombre de lots construits, qualité des opérations menées,
  • Situation financière : analyse des trois derniers bilans, comptes de résultat, recherche d’éventuels défauts de paiement.

Le comité s’assure de la fiabilité financière du promoteur notamment en vue du cautionnement solidaire qui lui est demandé par Fundimmo pour garantir le remboursement des fonds en cas de défaillance de la société de projet.

Par nature, une opération de construction immobilière comporte des risques. C’est pourquoi Fundimmo, à travers son comité consultatif, réalise un audit approfondi des opérations et de leur promoteur. En effet, l’objectif est de proposer aux investisseurs uniquement des projets viables à environnement de risque maîtrisé.
Au terme de la réunion mensuelle du comité consultatif, celui-ci définit, pour les projets qu’il souhaite financer :

  • Le montant maximal des fonds devant être collectés sur la plateforme,
  • Le rendement de l’opération proposé aux investisseurs,
  • La durée d’engagement.

Vous avez des questions ? N’hésitez pas à nous contacter ou à nous écrire : contact@fundimmo.com

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *